Ein sauber erstellter Aufteilungsplan (STWEG‑Plan) ist die Basis für Rechtssicherheit und Transparenz bei Immobilienprojekten mit Stockwerkeigentum sowie bei der Begründung von Stockwerkeigentum. Er definiert, welche Bereiche im Miteigentum stehen und wo Sonderrechte beginnen – und ist damit ein zentrales Dokument für Käufer, Verwalter, Notariate und Behörden.
Was ist ein STWEG‑Plan?
Ein STWEG‑Plan zeigt die genaue Aufteilung einer Liegenschaft in Stockwerkeinheiten (SWE) und gemeinschaftliche Flächen. Diese Pläne bilden die Grundlage für die Eintragung ins Grundbuch und die Erstellung von Gemeinschaftsordnungen oder Reglementen. Dabei umfasst er mehrere Planarten:
- Situationsplan – Darstellung des Grundstücks und seiner Lage
- Grundrissplan – Darstellung der Räume und Flächen anhand ihrer Nutzung
- Aufteilung – farbliche Abgrenzung von Sonderrechten und Gemeinschaftsflächen
Änderungen an Sonderrechten und deren Auswirkungen auf den STWEG‑Plan
Sollen bestehende Sonderrechte – etwa durch Umbauten, Anbauten oder die Zusammenlegung mehrerer Einheiten – verändert werden, ist eine Anpassung des STWEG‑Plans unerlässlich. Denn solche baulichen oder funktionalen Änderungen können die Grösse, Nutzung oder Wertquote der betroffenen Einheiten beeinflussen. Eine rechtlich gültige Neuregelung bedarf der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer und muss durch eine aktualisierte Planunterlage und entsprechende Statutenänderung dokumentiert werden. Ohne diese Anpassung verliert das Sonderrecht im Zweifelsfall seine rechtliche Verbindlichkeit.
Rechtliche Anforderungen an Stockwerkeigenum‑Pläne
- Grundbuchpflicht: Für die Begründung von Stockwerkeigentum ist ein gültiger Aufteilungsplan zwingend erforderlich – insbesondere bei der Eintragung „ab Plan“, also noch vor Bauausführung.
- Rechtsklarheit: Der STWEG‑Plan definiert verbindlich, welche Flächen im Sonderrecht und welche im Miteigentum stehen – und bildet die Grundlage für Gemeinschaftsordnungen und Reglemente.
- Aktualisierungspflicht bei Bauabweichungen: Kommt es während der Bauausführung zu Abweichungen gegenüber dem eingereichten Aufteilungsplan, muss dieser innerhalb von vier Monaten nach Abschluss der Bauarbeiten angepasst und dem Grundbuchamt gemeldet werden.
- Anpassung bei Nutzungsänderungen und Umbauten: Wird eine Stockwerkeinheit umgebaut, angebaut oder in der Nutzung wesentlich geändert (z. B. Zusammenlegung von Einheiten, neue Raumaufteilungen etc.), ist der STWEG‑Plan ebenfalls anzupassen und dem Grundbuchamt zu melden. Nur so bleibt die rechtliche Grundlage für das Sonderrecht gültig und nachvollziehbar.
Besondere Anforderungen bei der Begründung oder Änderung von Sondernutzungsrechten
Auch Sondernutzungsrechte – etwa für Gärten, Aussenparkplätze oder Kellerabteile – müssen im STWEG‑Plan klar und nachvollziehbar ausgewiesen werden. Bei nachträglichen Änderungen, z. B. wenn zusätzliche Flächen einem einzelnen Eigentümer zur exklusiven Nutzung zugewiesen werden sollen, ist eine planliche Ergänzung ebenso erforderlich wie eine statutarische Festlegung im Reglement. Nur so ist gewährleistet, dass alle Eigentümer über denselben Informationsstand verfügen und künftige Streitigkeiten über die Nutzung und Instandhaltung vermieden werden können.
Wie Archify Sie unterstützt
Mit Archify erhalten Sie STWEG‑Pläne aus einer Hand – präzise, termingerecht und SIA‑konform.
- Professionelle CAD-Planung: Erstellung aller relevanten Pläne nach SIA‑Normen.
- Digitalisierung von Bestandsplänen: Wir wandeln analoge Unterlagen in exakte CAD-Pläne um.
- Rechtssichere Dokumentation: Klarheit für Eigentümer, Notariate und Behörden.
Typische Herausforderungen – unsere Lösungen
| Herausforderung | Archify-Lösung |
|---|---|
| Ungenaue Aufteilung der Sonderrechte | →CAD-Visualisierungen sorgen für exakte und rechtlich einwandfreie Pläne. |
| Planabweichungen während des Bauprozesses | → Schnelle Korrekturen und Aktualisierungen, bevor Probleme entstehen. |
| Planabweichungen durch nachträgliche Umnutzung/Umbau | → Schnelle Korrekturen und Aktualisierungen, bevor Probleme entstehen. |
| Hoher Koordinationsaufwand | → Archify übernimmt die technische Umsetzung, Sie behalten die Kommunikation. |
Mit Archify zu STWEG‑Plänen, die Sicherheit geben
Ein präziser STWEG‑Plan ist mehr als nur eine Zeichnung – er ist die Grundlage für eine reibungslose Zusammenarbeit von Eigentümern, Verwaltern und Behörden. Archify liefert Ihnen Pläne, die rechtlich einwandfrei, exakt und jederzeit nachvollziehbar sind.
